クローズアップ現代+ 「“都会のマンション”に異変!あなたはどうする?」

『クローズアップ現代+』(クローズアップげんだいプラス、英語: Today's Close-up)は、1993年からNHKで放送されているニュース・報道番組。放送開始時の番組名は『クローズアップ現代』。火曜日 - 木曜日の放送でNHK総合テレビジョンとNHKワールドTVおよびNHKワールド・プレミアム(2008年9月29日放送分からノンスクランブル放送)で放送されている。略称は『クロ現』。

出典:goo Wikipedia

放送日 2019年5月30日(木) 19:57~20:42
放送局 NHK総合

番組概要

“都会のマンション”に異変!あなたはどうする? (ニュース)
19:57~

晴海フラッグなどタワーマンションが増える中、空室が過去最高の70万戸となっていた。さらに管理費滞納や、修繕積立金の不足などタワマンは問題が増えている。あるタワマンでは、解決に向けて模索が続けられている。

空き家活用の会社に登録されている、埋もれた空室を訪ねた。東京都新宿区にある、築30年以上のマンションは最寄り駅から徒歩10分以内と好立地だった。おととし、このマンションの管理組合の理事長となった女性は、空室に気付いて水道や電気が4年前に止められていた。部屋の所有者は、管理費などを4年半滞納していた。理事長はマンション管理士の国家資格を持つ専門家に助けを求めると、専門家は問題の部屋の登記簿を入手していた。所有者の女性は20年前に部屋を購入しており、その後、理事長達は所有者の親族を探し当てた。

空き家の調査をする民間会社の調査員に同行すると、人気エリアのマンションに空室が何室も見つかった。空室はその場で外観写真とともに、データベースとともに登録する。この会社が調査しているのは、不動産会社が把握していない「埋もれた空室」だった。賃貸や販売に出ていない空室や所有者の情報を調べ、不動産会社に提出、データをもとに不動産会社が所有者に売却を促す事で取引に繋げようとしていた。埋もれた空室は、これまでに調査しただけで東京23区で5000戸にのぼっていた。最も多いのは新宿区、次いで杉並区だという。

所有者の親族は部屋にいなかったが、外に所有者の息子がいて話を聞く事ができた。息子によると、4年前に母親が地方の実家に帰った事をきっかけに部屋の管理を任されたという。母親は売るつもりがなく、男性もそのままにしているという。理事長達は所有者の息子と管理費の話し合いを続けていく。このように、マンション所有者が高齢化している。国の調査では、70代以上の世帯主が初めて2割を超えた事が判明した。

マンションの管理組合をサポートしている「東京都マンション管理士会」では、副理事長が世代交代による相続放棄に注目していた。マンションの所有者が借金を抱えて亡くなった場合、財産を相続する人は借金も相続しなければならないので、放棄するとマンションの部屋の所有権が宙に浮くケースがあるという。副理事長が担当しているマンションは水漏れがあった。マンションの所有者は5か月前に死亡しており、親族からは相続を放棄したので関係ないと告げられた。管理組合が管理費を負担し、売却も考えた。しかし、売却する場合は家庭裁判所に申し立て、弁護士などに依頼する必要がある。そのためには、100万円ほどの費用がかかる。たとえ売却したとしても、所有者の借金にあてられ、全額が戻らない可能性があるという。

マンションの空室が増えると管理費などが滞納されやすく、修繕計画に影響が出て老朽化に手が打てない場となって資産価値が下がる問題がある。この問題について荻原さんは「マンションをかりの住まいにして、値上がったら売却しようとする人が多かった。しかし、マンションは値上がりせずにローンをたくさん抱えている人は身動きができなくなった」などと述べた。そして、長嶋さんは「介護の問題になって所有者と連絡が出来なくなったという問題が増えている。こういったケースには、個別に対応していかなければならない」などと解説した。

アンテナが折れて衛星放送が視聴不能になったが、管理組合の予算がないために修理が行われず、管理費を払わない悪質居住者もいるという悩みが紹介された。この問題について、マンション管理氏は「時効は5年、早めに対応を。管理会社任せにしない。登記簿を取り寄せて所有者に連絡、それが難しければ弁護士に相談」と解決策を提示した。都内で約780棟22万戸あるタワーマンションは、今後20年でおよそ3倍に増加するという。

白井さんは新築時代から管理組合がなかったマンションにやってきた。このマンションでは修繕積立金を集めて来なかったので、3年前から水浸しだった。マンションの建て替えを目指す白井さんは、建て替えに必要な住居者5分の4の同意を得ようとしていた。登記簿を取り寄せると、部屋の所有者の住所が上海になっていたことに白井さんは気づく。白井さんは不動産業者を通し、所有者に連絡を取ろうとしたが連絡が取れなかった。

建設ラッシュから10年以上が経ち、一斉に修繕時期を迎えるタワーマンションに至っては修繕積立金が不足しているので修繕工事が出来なくなる恐れがあるという。多くのマンションでは入居当初の積立金が低く設定されているが、その後修繕するために段階増額積立方式でなければいけない。値上げするには都度、所有者の合意が必要だが、東京都のマンションでは理事会で反対されたので値上げが一度も出来ていなかった。

東京都内にある24階建てマンションでは、515戸の所有者で構成される管理組合の代表理事が7年前に積立金の値上げを実現していた。1年の間に何度も説明会を実施し、値上げの必要性を訴え続けて実現したが、2年後の大規模修繕工事での見積もりをとると見込みより6千万円上がっていた。法律でタワマンは高層階での足場を組めないので、特殊な機材を必要とする。マンションの形状によっては、特注で部品を作製したりゴンドラを増やさなければならず、費用が高額になるという。今月、管理組合の理事会が開かれ、大規模修繕工事の変更をすると発表した。建物の状態が予想よりも良かったので、工事の時期を当初の3年後にして不足の6千万円を積立てることにしたという。

今回、管理組合の理事長にアンケートをとると管理の悪いマンションが廃墟になって明暗を可視化するしかないなどの声があった。深山さんは修繕積立金での住民の合意について「自分達のマンションはどこに向かうのか、大きな目的を示さないと動きづらい」などと述べた。その積立金は段階的に上がる「段階増額積立方式」と、当初から積立金が変わらない「均等積立方式」がある。現在は7割のマンションで段階増額積立方式が採用され、荻原さんは「最初に安い方がマンション購入者にとって嬉しい」などと話した。この問題を調査した藤島さんは「維持管理は所有者や住民に丸投げ。公的な機関がマンションの老朽化のチェックをし、管理組合に修繕の必要性を助言する政策が必要」

東京オリンピック選手村の跡地に整備される、タワマンを中心とした晴海フラッグでは約1万2千人が暮らす計画となっている。5千万円からの部屋が展示されている。2000年代に入って増えたタワマンの人気を支えてきたのは、海外からの投資マネーだった。外国人投資家向けに不動産を紹介している会社では、海外からの買いが減っただけでなく、物件の売却も増えているという。そんな海外の投資家に代わり、共働き世代の「パワーカップル」がタワマン購入を支えている。

晴海フラッグが建設される東京中央区には58棟ものタワマンが林立している。そのおよそ3分の1は、再開発事業として区が支援していた。あわせて1102億円の補助金が投じられた中央区の建設は、容積率の緩和で増えていった。容積率とは敷地面積に対して、どのくらい床面積を作ることが出来るかを定めた基準となっている。中央区晴海地区ではかつて、5階を超える建物がなかったが容積率を緩和したことにより、50階建てのマンションを建設することが可能になった。中央区ではタワマンの建設を進めた結果、20年で人口が倍増した。しかし、この中央区が人口増加で駅に人があふれたり、暮らしへの影響が深刻になりかねないので、住宅の容積率緩和の原則廃止を決定した。

長嶋さんは増え続けるタワマンについて「住宅の量がどうなるというコントロールを自治体も国も行っていない状況で、中央区はそれをしようとしている。住宅量をコントロールしていないのは、世界でも日本だけ」などと話す。そして、荻原さんはマンションに何を問われているかについて「マンションは運命共同体」とし、深山さんは「ビジョンとチームワークでヴィンテージを目指せ」、長嶋さんは「管理力で資産格差」とそれぞれ語った。

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エンディング (その他)
20:41~

クローズアップ現代+の次回予告。介護施設“虐待死”はなぜ?~ビジネス拡大の中で~

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